「住宅ローンの返済が難しくて、家を売却したい…」
「任意売却ってローンが残ってても売却できる聞いたけど、なんだろう？」
と、悩んでいる人は多いでしょう。
そんな方に向けて、簡単に分かりやすく任意売却とはなにかまとめました。任意売却の流れやメリット・デメリットも調査したので、お悩みの方はぜひ参考にしてみてください。
ではさっそく、任意売却とはいったいどのような売却方法なのか解説します。
また、以下では千葉県で不動産売却に対応しているおすすめ会社を紹介しているので、ぜひご覧ください。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債務者が金融機関の同意を得て、不動産の売却をする方法のことです。
通常の不動産取引と同様に、不動産会社を通じて市場価格で売却できるため、競売と比べて高値での売却が期待できます。また、金融機関との交渉により、残債務の分割返済や一部減額してもらえる可能性もあります。
早期に専門家や金融機関に相談し、適切な対応を取ることで、債務整理の有効な選択肢になります。
任意売却と通常売却の違い
違いを一言で言うなら、債権者の同意が必要かどうかです。債権者とは、お金を貸した人のことをいいます。対して、お金を借りた人は債務者と呼ばれます。
任意売却では債権者(借り入れ先の金融機関)の同意を得て売却するのに対して、通常売却では所有者の意志で売却します。
もう一つの大きな違いは、住宅ローンが残っている場合でも、売却できるかどうかです。任意売却は売却代金でローンを完済しきれない場合でも売却できますが、通常売却では売却代金がローン残債を上回るため、売却と同時にローンを完済できます。
任意売却と競売の違い
ここからは、任意売却と競売の違いについて解説します。
任意売却は、所有者自身が不動産会社を通じて物件を売却する方法です。金融機関と相談しながら進めるため、市場価格に近い金額での売却が期待できます。そして、売却時期や引き渡し時期について、ある程度の調整が可能です。
一方、競売は裁判所が主導で行う強制的な売却方法です。所有者の意思に関係なく、最低売却価格を下回らない範囲で、最高価格をつけた人に売却されます。一般的に市場価格より大幅に安い価格となり、即時の明け渡しが必要です。
したがって、任意売却は所有者の意向を反映できる柔軟な方法である一方、競売は法的手続きによる強制的な処分という特徴があります。
任意売却のメリットは？
任意売却のメリットを大きく3つに分けました。
ではそれぞれ、詳しく解説していきます。
競売よりも高い価格で売却できる
競売は裁判所が主導の強制執行のため、市場価格より30-50%程度安い価格での売却になってしまうことに対して、任意売却では、通常の不動産取引と同様に、不動産会社を通じて市場価格での売却を行うことができます。
物件の補修や清掃を行うことで、売却価格を上げることも可能です。また、買主との価格交渉の機会もあり、より良い条件での売却が期待できます。
上記の結果から、任意売却は市場価格に近い金額での売却が可能で、競売よりも高値での売却が期待できます。これにより、住宅ローンの残債を大きく減らすことができるのです。
残債務が減額される可能性がある
任意売却では、金融機関と交渉しながら進めることができるため、残債務の減額に応じてもらえる可能性があります。売却によって得られた金額では住宅ローンを完済できない場合でも、誠実に返済に取り組む意思を示すことで、金融機関が残債務の一部減額や返済条件の見直しに応じてもらえる可能性があるからです。
また、分割返済への変更や返済期間の延長なども検討できます。毎月の返済負担を軽減しながら、計画的な債務返済が可能です。
したがって、任意売却は単なる不動産の売却だけでなく、債務整理の一環として活用することで、より良い条件で問題を解決することができます。競売と比べて、債務者にとって有利な解決方法です。
信用情報に傷がつきにくい
通常は住宅ローンの延滞が続くと、信用情報機関に延滞情報が登録され、将来的な借入れや賃貸契約に大きな支障をきたす可能性があります。しかし、任意売却の場合、早めに金融機関と相談し、誠実に対応することで、延滞情報の登録を防ぐことができるでしょう。
また、自己破産や個人再生などの法的手続きと異なり、任意売却は債権者との合意に基づく任意整理となるため、信用情報への影響が比較的軽微です。
したがって、将来的な住宅ローンの借入れや賃貸物件の契約なども、大きな支障なく行える可能性が高くなります。
任意売却のデメリットは？
任意売却にはメリットが多数ありましたが、デメリットも把握しておかなければなりません。デメリットも大きく3つに分けてまとめたので、ぜひ参考にしてください。
では、詳しく解説します。
売却までの時間が限られる
任意売却は、金融機関の同意のもとで進められますが、通常は3〜6ヶ月程度の期限が設定されています。この期間内に売却を完了しなければならないため、十分な価格交渉や買主選びの時間が確保できない場合があるからです。
また、金融機関からの督促が始まってからでは、さらに売却期間が限られてしまいます。延滞が続くと競売に移行するリスクもあるため、早急な売却を迫られることも少なくありません。
したがって、希望の価格より低い金額でも売却を決断せざるを得ない場合が多いです。
このように、時間的制約があることで、本来は得られる可能性がある売却価格を諦めなければならないことが、任意売却の大きなデメリットとなっています。
費用負担がかかる
主な費用としては、不動産仲介手数料（売却価格の約3%＋6万円）、登記費用、固定資産税の精算金などがあります。こちらの費用は全て売主が負担しなければなりません。
また、物件価値を高めるために必要な補修やリフォーム費用、残置物の処分費用なども発生するため、売却後の引っ越し費用も必要となります。
加えて、売却金額で住宅ローンが完済できない場合は、残債務の返済も継続して必要となるので、任意売却では予想以上の費用負担が発生してしまうでしょう。
したがって、事前に資金計画を立てることが重要です。
物件の明け渡しが必要
任意売却が成立した場合、売却後は速やかに物件を明け渡す必要があります。長年住み慣れた家を離れなければならず、特に高齢者や子育て世帯にとって大きな負担です。
また、新たな住居を探して引っ越す必要があり、賃貸物件を借りる場合は保証人の確保や敷金・礼金などの初期費用も必要となります。さらに、家具や家電の買い替えなども必要になってくるでしょう。
したがって、物件の明け渡しは金銭面で大きな負担がかかってしまうので、任意売却をする際は慎重に判断してください。
実際の任意売却の流れは？
次は実際に、任意売却をする際の流れを簡単に解説します。
- 【1】事前相談と準備
- 【2】不動産会社での選定
- 【3】金融機関との交渉
- 【4】売却活動
- 【5】決済と引き渡し
上記の5項目が、任意売却の基本的な流れです。
まず、金融機関へ相談し、滞納状況の確認と任意売却の意向を伝えます。同時に、複数の不動産会社で物件の査定を行い、任意売却の実績があり信頼できる不動産会社を選んでください。
次は、売却活動です。不動産会社は物件情報を公開し、購入希望者を募ります。この際、金融機関と相談しながら、適切な売却価格や売却期限を設定することが重要です。
購入希望者が決定したら、売買契約を締結し、決済と引き渡しの手続きへと進みます。売却代金は金融機関へ返済され、残債務がある場合は返済計画を立ててください。
その後、物件の明け渡しを行い、新たな住居への引っ越しとなります。
以上の事柄が、実際に任意売却をする際の基本的な流れです。物件の売却は高額であるため、必ず弁護士や不動産会社など、専門家と相談しながら進めることが大切です。
千葉エリアで任意売却の相談先はぜひ『東海住宅へ』
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 社名 | 東海住宅株式会社 |
| 住所 | 〒276-0032 千葉県八千代市八千代台東1-2-11 |
| 設立 | 1971年（昭和46年）9月6日 |
| 資本金 | 9000万円 |
| 電話番号 | 0120-333-419 |
| 公式サイト | https://www.10kai.co.jp/file/tokaisale/area/chiba.php |
東海住宅株式会社は、不動産に関する豊富な経験と実績を持つ企業です。創業以来、千葉県を中心に不動産の売買・仲介、土地活用、賃貸管理、リフォームなど、幅広いサービスを提供しています。
特に不動産売却においては、お客様の状況に応じて最適な方法を提案し、高値売却と早期売却のどちらにも対応可能で、スピーディーな対応と適正価格での取引に定評があります。
ローンの支払い相談から任意売却手続きまで、一貫したサポート体制が整っていますので、千葉エリアで不動産の売却を検討している方はぜひ一度、東海住宅株式会社に相談してみるのも良いでしょう。
また、以下の記事では東海住宅株式会社の評判に関してまとめています。詳しく知りたい方は記事も合わせてチェックしてみてください。
まとめ
ここまでで、任意売却の基礎情報、メリットや流れを解説してきました。
簡単にまとめると、住宅ローンの返済が困難になった場合、任意売却は有効な解決策の一つとなります。しかし、売却期限が3〜6ヶ月と限られていて、各種費用の負担も大きく、物件の明け渡しも必要になってしまうため、安易に決めることは最善ではありません。
したがって、任意売却を成功させるためには、早期の金融機関への相談と、専門家のサポートを受けながら計画的に進めることが重要です。売却後に後悔することのないよう、慎重に検討することをお勧めします。
