3年以内に相続した土地や家を売却する場合、一定の条件を満たせば、売却時に税負担を軽減できる特例を受けられる可能性があります。
ここでいう3年とは、税制上の特例を適用する際に重要な期限を指しており、特例ごとに定められています。この期限を意識することで、節税効果を最大限に活用できる可能性が広がります。
この記事では、相続した土地を3年以内に売却すべき理由、税制上の特例の内容やその活用方法、さらには売却の際に注意すべきポイントについてわかりやすく解説します。
なお、本記事では税務上の内容も含まれるため、詳細な適用条件やご相談が必要な場合は税理士への確認をお勧めいたします。
相続した土地を3年以内に売却すべき理由
相続した土地を3年以内に売却することを検討する最大の理由は、税金の負担を軽減できる2つの特例を活用できる可能性があるからです。この2つの特例とは以下のものです。
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例
これらの特例を適用することで、売却時の税金負担を大幅に減らせる可能性がありますが、期限内に手続きを完了することが重要です。
3年以内に売却という基準は、特例ごとに期限の起算点が異なります。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
→相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年
空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例
→相続開始日の翌日から3年を経過する日の属する年の12月31日
いずれの場合も、相続開始日から時間が経過すると特例の対象外となり、これらの恩恵を受けられなくなる点に注意が必要です。
相続財産を3年以内に譲渡（売却）した場合に受けられる取得費の特例
「相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。」
引用元：国税庁
相続財産を3年以内に売却した場合、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を活用できる可能性があります。相続税額の一部を売却資産の取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できる仕組みです。
売却する土地や建物の取得費とは、購入時にかかった費用（購入代金や手数料など）の合計額を指します。この特例では、相続税額の一部を取得費に加算することで、課税対象となる譲渡所得を減らすことが可能です。
譲渡所得金額の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得額 = 譲渡価額 − （取得費 + 譲渡費用） − 特別控除
特例を適用すれば、取得費が増えるため、結果として課税譲渡所得が減り、税負担を軽減できます。
特例の対象・要件
この特例を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。
「（1） 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
（2） その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
（3） その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。」
引用元：国税庁
これらの条件を満たさない場合、特例の適用は受けられません。また、期限を過ぎてから売却した場合も対象外となるため、スケジュール管理が重要です。
申告方法・必要書類
この特例を適用するためには、確定申告の際に以下の書類を添付して提出する必要があります。
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）（土地・建物用）
- その他必要書類（譲渡契約書や領収書など）
申告に不安がある場合は、税理士に相談するのがおすすめです。
相続財産を譲渡した場合に受け取得費の特例の概要をご紹介しましたが、特例の条件や要件は細かく定められており、適用の可否は個々の状況によって異なります。
また、必要書類もケースごとに異なる場合があるため、申告時には専門家のアドバイスを受けることが重要です。
詳細な情報については、国税庁の公式サイトを確認することや、税理士や信頼できる不動産会社へ相談することで、正確な対応が可能になります。
なお、本記事は特例に関する概要を説明したものであり、最新の内容や正確な条件について保証するものではありません。適用の可否や税務の詳細については、専門家への相談を必ず行ってください。
3年以内に空き家（居住用財産）を売却した場合に受けられる特別控除
「相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円（注）まで控除することができます。」
引用元：国税庁
相続した不動産が被相続人の居住用家屋（空き家）に該当し、一定の要件を満たす場合、被相続人の居住用財産（空き家）を売却したときの特例を利用することで、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除を受けられます。
譲渡所得とは、不動産の売却で得た利益を指し、特例を適用することで課税所得が大幅に減少するため、税負担を軽減することができます。適用条件や手続きについては以下をご覧ください。
特例の対象・要件
この特例は、前提として平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売却された物件を対象としています。
この特例を適用するには、以下の条件を満たす必要があります。
「（1）特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
（2）特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。
なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。」
引用元：国税庁
上記以外にも、売却時に耐震基準を満たしているなど、細かい要件が定められています。詳細は国税庁のサイトまたは不動産会社へ確認することをおすすめします。
申告方法・必要書類
この特例を適用するためには、確定申告時に以下の書類を添付する必要があります。
必要書類
- 譲渡所得の内訳書
- 登記事項証明書（売却不動産の詳細を証明するもの）
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 売買契約書の写し
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
必要書類はケースごとに異なる場合がありますので、確定申告前に税務署や不動産会社、税理士に相談すると安心です。
注意事項
本記事では被相続人の居住用財産を売却したときの特例の概要を説明しましたが、特例の詳細な条件や手続きについては個別の状況により異なります。また、最新の税制改正や細かな要件を確認するため、国税庁の公式サイトや精通した専門家に必ず相談してください。
相続した不動産を3年以内に売却する際の3つの注意点
相続した不動産を売却する際には、税制上の特例を適用しつつスムーズに手続きを進めることが重要です。
しかし、そのためには事前に確認しておきたい以下の3つのポイントがあります。
それぞれの注意点について詳しく解説します。
併用できる特例か確認する
税制上の特例として、相続した空き家に適用される3,000万円特別控除の特例と、取得費加算の特例があります。しかし、これらの特例は基本的に併用できません。
どちらの特例を利用するほうがより節税効果が高いかを判断するには、売却する不動産の状況や相続税額などを詳細に検討する必要があります。
選択を誤ると、適用される控除額が減少する可能性があるため、不動産会社や税理士に相談して最適な特例を選ぶことをおすすめします。
相続する不動産の共有は避ける
相続した不動産を共有名義のままにしておくことも可能ですが、これは後々の売却において大きな障害となる場合があります。
不動産を売却するには共有者全員の同意が必要であり、意見が一致しない場合、売却が進まなくなるリスクがあるからです。
さらに、3,000万円特別控除制度は、相続人が複数いる場合、控除額が分割されます。たとえば、相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円まで減少するため、節税効果が薄れる可能性もあります。
これらの点を考慮し、不動産を共有せず、単独名義にすることを検討すると良いでしょう。
期限から逆算して早めに売却する
特例を適用するには、3年後の年末まで、または3年10か月以内という厳密な期限が設けられています。しかし、不動産売却には一定の時間がかかるため、早めに売却活動を開始することが重要です。
不動産の売却には、物件の査定、買い手探し、契約締結、決済など複数のプロセスがあり、これらが完了するまでには数か月から半年以上を要することがあります。
特例を適用するための期限に間に合わないリスクを避けるためにも、計画的なスケジュールを立て、必要であれば信頼できる不動産会社のサポートを受けると良いでしょう。
これらの注意点を踏まえることで、相続不動産の売却をスムーズに進められる可能性が高まります。ただし、税制の詳細や手続きについては個別の状況によって異なる場合があります。
本記事では一般的な概要を説明していますが、最新の情報や具体的な適用条件については、税理士や不動産会社に相談し、正確なアドバイスを受けるようにしてください。
相続した不動産を売却するなら東海住宅がおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 社名 | 東海住宅株式会社 |
| 住所 | 〒276-0032 千葉県八千代市八千代台東1-2-11 |
| 設立 | 1971年（昭和46年）9月6日 |
| 資本金 | 9000万円 |
| 電話番号 | 0120-333-419 |
| 公式サイト | https://www.10kai.co.jp/file/tokaisale/area/chiba.php |
相続した不動産を売却するなら、信頼と実績のある東海住宅株式会社がおすすめです。1971年に設立された東海住宅は、50年以上にわたり不動産業界で地域密着型のサービスを展開しており、千葉県を中心に年間約2,000件の豊富な取引実績を誇ります。
東海住宅の特徴は、地域に根ざした親身な対応と、大手不動産会社並みのノウハウを融合したサービスです。さらに、売主に優しい諸費用サポートも充実しており、建物検査、2年間の設備保証、ハウスクリーニングなどの費用を負担してくれるため、安心して売却を進めることができます。
相続不動産の売却には多くの手続きが必要ですが、東海住宅なら丁寧なサポートと確かな実績でスムーズな売却を実現します。不動産売却を検討中の方は、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。
また、以下の記事では東海住宅株式会社の評判に関してまとめています。詳しく知りたい方は記事も合わせてチェックしてみてください。
まとめ
相続した不動産を3年以内に売却することは、税負担を軽減するために非常に重要なポイントです。
特例を適用することで、譲渡所得税を抑えることができる可能性がありますが、期限や要件を正確に把握し、適切に対応する必要があります。
また、税制上の特例は併用が難しい場合があり、不動産の共有や売却スケジュールなどにも注意が必要です。早めに計画を立て、専門家に相談することで、スムーズかつ有利な不動産売却が可能になります。
本記事では特例の概要を説明しましたが、細かな条件や最新情報は税務署や国税庁の公式サイトで確認し、税理士や不動産の専門家に相談することを強くおすすめします。
相続不動産の売却を計画している方は、今回の情報を参考にしながら、早めに行動に移してみてください。
