不動産売却で住民税はどう計算される？税率と支払いの仕組み

不動産を売却すると、翌年の住民税が上がる場合があります。これは売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税されるためです。

住民税の税率は所有期間によって異なり、長期保有の場合は税率が低くなります。そのため事前に計算方法を知っておけば、損をしない売却を実現可能です。

この記事では、不動産売却時の住民税の計算方法や支払いのタイミング、節税方法について解説します。

また、以下では千葉県で不動産売却に対応しているおすすめ会社を紹介しているので、ぜひご覧ください。

不動産売却で住民税がかかる仕組みとは？

不動産売却で得た利益（譲渡所得）には、所得税だけでなく住民税も課税されます。住民税は地方税の一種で、売却した不動産の所有期間によって税率が変わります。

利益が出た場合のみ課税対象となり、損失が出た場合は住民税を納める必要はありません。まずは、住民税の計算方法や支払いのタイミングを詳しく解説します。

不動産売却時の住民税の計算方法

住民税額は、譲渡所得金額に税率をかけて計算します。譲渡所得の計算式と住民税率は以下のとおりです。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除額

【住民税額の計算式】

住民税額 = 課税譲渡所得金額 × 税率

住民税率は、以下のように所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：住民税率9%
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：住民税率5%

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されるため、売却のタイミングを考慮すると税負担を軽減できる可能性があります。

住民税の支払いタイミング

不動産売却にかかる住民税は、売却した翌年の6月以降に支払います。確定申告で譲渡所得を申告すると、その情報が自治体に共有され、住民税額が計算されるのが特徴です。

農政方法は、自分で納付書を使って支払う方法と、給与から天引きされる方法（会社員のみ選択可能）の2種類があります。普通徴収の場合、売却翌年の6月に市区町村から納付書が届き、6月、8月、10月、翌年1月の4回に分けて納付するのが一般的です。

不動産売却の住民税を抑えるための方法3選

不動産売却の住民税を抑える方法として、以下の3つが挙げられます。

1. 自宅（居住用不動産）の売却なら最大3,000万円まで控除可能
2. 所有期間が10年以上のマイホームなら税率が低くなる
3. 売却のタイミングを調整すると節税できる

以下で詳しい内容を見ていきましょう。

①自宅（居住用不動産）の売却なら最大3,000万円まで控除可能

自宅として使用していた不動産を売却する場合、3,000万円特別控除を利用できます。この特例を使うと、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、住民税の負担を大きく減らせます。

3,000万円特別控除の主な適用条件は以下の通りです。

• 自宅として使用していた不動産であること
• 転居後3年以内に売却すること
• 親族間の売買ではないこと

この特例は不動産売却の節税対策として最も効果的な方法の一つです。

②所有期間が10年以上のマイホームなら税率が低くなる

所有期間が10年以上の居住用財産（マイホーム）を売却する場合、通常の長期譲渡所得よりもさらに低い税率が適用されます。これを軽減税率の特例といいます。軽減税率の特例による税率は以下の通りです。

• 譲渡所得6,000万円以下部分：住民税4%（通常の長期譲渡所得は5%）
• 譲渡所得6,000万円超部分：住民税5%（変更なし）

この特例は3,000万円特別控除と併用できるため、さらに大きな節税効果が期待できます。

③売却のタイミングを調整すると節税できる

不動産の所有期間によって税率が変わるため、売却のタイミングを調整すれば税負担を軽減できます。所有期間による税率の違いは以下の通りです。

• 短期譲渡所得（5年以下）：住民税率9%
• 長期譲渡所得（5年超）：住民税率5%
• 居住用財産の軽減税率（10年超）：住民税率4%（6,000万円以下部分）

売却を急ぐ必要がない場合は、税率が下がるタイミングまで待つことも検討するとよいでしょう。

不動産売却の際には複数社の比較が大切

不動産を売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討するのが重要です。不動産会社によって査定額や手数料、サービス内容が異なるため、一社だけに依頼すると損をする可能性があります。

特に税金面でのアドバイスは不動産会社によって差があります。住民税の計算や特例の適用条件など、専門的な知識を持った担当者がいる会社を選ぶと安心です。

また、売却価格が高ければ譲渡所得も増えますが、適切な特例を活用すれば税負担を抑えられます。

千葉県の不動産売却でおすすめの不動産会社3選

千葉県で不動産を売却する際におすすめの不動産会社を紹介します。これらの会社は実績が豊富で、税金面でのアドバイスも充実しています。

• 東海住宅株式会社
• 三井のリハウス（千葉センター）
• 株式会社オカムラメイト

東海住宅株式会社

東海住宅は千葉県内に複数の店舗を展開しており、地域密着型の不動産会社です。創業以来40年以上の実績があり、地元の不動産相場に精通しています。売却だけでなく、税金面のアドバイスも充実しており、住民税の計算や特例の適用についても相談できます。

特に自社で買取も行っているため、急いで売却したい場合でも対応可能です。また、リフォーム部門も持っているため、売却前のリフォームアドバイスも受けられます。地元の不動産会社ならではのきめ細かいサービスが評判で、顧客満足度も高い会社です。

口コミ

今まで漠然としていましたが、ローンの計画や税金関係など初期費用も含めて、賃貸から希望の物件に引っ越すには、どのくらいのお金が必要かと言うのがより具体的に分かりました。レスポンスが早くて丁寧なので、疑問に思ったことは聞きやすい雰囲気の担当さんでした。八千代市で不動産屋さんをお探しの方は相談してみるといいと思います。

引用元：Googleマップ

三井のリハウス（千葉センター）

三井のリハウスは全国展開している大手不動産会社で、千葉センターは千葉県内の不動産売却に強みを持っています。豊富な顧客ネットワークを活かした販売力が特徴で、高額売却の実績も多数あります。

税務に詳しいスタッフも在籍しており、不動産売却に伴う住民税や所得税についての相談も可能です。特に3,000万円特別控除や軽減税率の特例など、税金の特例に関するアドバイスが充実しています。

大手ならではの安心感と、専門知識を持ったスタッフによるサポートが魅力です。

口コミ

自宅の売却の際、お世話になりました。

担当の鶴岡さんには見積もりの段階から何度もご足労いただき相談に乗ってもらい、説明もわかりやすく納得のいく契約を仲介していただいたので、大変感謝しております。

引用元：Googleマップ

株式会社オカムラメイト

オカムラメイトは八千代市、船橋市、佐倉市を中心に活動する地域密着型の不動産会社です。戸建て、マンション、土地、アパートなど幅広い物件を取り扱っており、地域の不動産相場に精通しています。

税金面でのサポートも充実しており、不動産売却に伴う住民税の計算や節税方法についても丁寧に説明してくれます。特に所有期間が長い物件の売却や、居住用財産の売却における税金特例の活用について、具体的なアドバイスを受けられます。顧客一人ひとりに合わせたきめ細かいサービスが評判の会社です。

口コミ

八千代と船橋に何店舗かある地元の不動産屋さんみたいです。

悪い口コミもあり少し心配しましたが対応良かったです。

予約せずにお店に行きましたが営業さんがすぐに話を聞いてくれて希望に近い部屋を案内してくれました。

事務の方も親切な感じでした。

引用元：Googleマップ

まとめ

不動産売却で得た利益には住民税が課税されますが、適切な知識と対策で税負担を軽減できます。住民税は譲渡所得に対して課税され、所有期間が5年以下なら9%、5年超なら5%の税率が適用されるのが特徴です。

不動産売却の際は複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。本記事を参考に、信頼できる不動産に相談し、損をしない売却を実現しましょう。