不動産売却時の譲渡所得税の計算・申告方法・確定申告の流れを徹底解説

不動産を売却すると利益に対して譲渡所得税がかかります。ただし、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が半分近く変わるため、売却タイミングの判断が重要です。

知識がないと、本来節税できるはずの数百万円もの税金を余分に支払ったり、確定申告の期限を逃して加算税や延滞税を課されたりするリスクがあります。

本記事では、譲渡所得税の基本的な仕組みから計算方法、確定申告の流れまでを詳しく解説しますので参考にしてください。

また、以下では千葉県で不動産売却に対応しているおすすめ会社を紹介しているので、ぜひご覧ください。

譲渡所得税とは？

不動産を売却すると、その売却によって生じた利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。課税対象となるのは、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で算出される譲渡所得です。

所有期間によって短期譲渡所得（5年以下）と長期譲渡所得（5年超）に分類され、税率が異なります。短期譲渡所得の場合は高い税率が適用されるため、売却のタイミングは慎重に検討する必要があります。

短期譲渡所得・長期譲渡所得の違い

譲渡所得税の税率は所有期間によって大きく異なります。

• 5年以下（短期）: 39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
• 5年超（長期）: 20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

5年を超えて所有したほうが、税率が大幅に低くなるため節税効果が大きくなるのが特徴です。たとえば、1,000万円の譲渡所得があった場合、短期譲渡所得では約396万円の税金がかかりますが、長期譲渡所得では約203万円と、約193万円も税負担が軽くなります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算は基本的な公式に従って行います。基本計算式は「譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）」です。

取得費は購入価格に加えて、購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）も含まれます。他に含まれるのは、譲渡費用には売却時の諸費用（仲介手数料・測量費・解体費用など）です。

税率は所有期間によって異なり、5年超の長期譲渡のほうが低くなります。この譲渡所得に税率をかけることで、納税額が決まるのが特徴です。

譲渡所得税の申告方法と確定申告の流れ

不動産を売却した場合、原則として確定申告が必要です。譲渡所得が発生した場合や特別控除を受ける場合は、必ず確定申告を行う必要があります。ここでは、申告方法と確定申告の流れを詳しくみていきましょう。

確定申告が必要なケース

不動産売却で確定申告が必要なケースは以下の通りです。

• 譲渡所得が発生した場合
• 特別控除（3,000万円控除など）を受ける場合
• 譲渡損失を他の所得と損益通算する場合
• 譲渡損失の繰越控除を適用する場合

基本的に、不動産売却で利益が出た場合や特例を適用する場合は、確定申告が必要になります。

確定申告の手続きの流れ

不動産売却後の確定申告は以下の流れで進めます。

1. 必要書類を準備する（売買契約書、取得時の資料、譲渡費用の領収書など）
2. 申告書を作成する（確定申告書と譲渡所得の内訳書）
3. 税務署に提出する（窓口持参、郵送、e-Taxなど）
4. 税金を支払う（納付書による支払いまたは振替納税）

確定申告書は国税庁のホームページからダウンロードできるほか、「確定申告書作成コーナー」を利用して作成できます。

確定申告の期限と注意点

確定申告には以下のような厳格な期限があります。

• 申告期限：売却した翌年の2月16日～3月15日
• 期限を過ぎるとペナルティ（延滞税・加算税）が発生する可能性がある
• 控除を適用する場合も、期限内の申告が必須

期限を過ぎると、無申告加算税（15%～20%）や延滞税が課される可能性があるため、必ず期限内に申告・納税するようにしましょう。特に特別控除などの特例を適用する場合は、期限内の申告が条件となっています。

譲渡所得税を抑えるためのポイント

譲渡所得税を抑えるためには、以下のポイントを押さえることが重要です。

• 売却時期を調整する（5年超の所有で税率が半分近くになる）
• 取得費を正しく計算する（リフォーム費用なども含める）
• 特別控除を活用する（居住用財産の3,000万円控除など）
• 専門家に相談するのも有効（税理士や不動産の専門家）

特に居住用財産の3,000万円特別控除は大きな節税効果があります。また、相続した空き家の特例など、条件を満たせば適用できる特例も多いため、税理士や不動産などの専門家に相談するのがおすすめです。

不動産売却の際には複数社の比較が大切

不動産売却では、売却価格や仲介手数料に大きな差が出る可能性があります。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが重要です。

一社だけに依頼すると、適正価格よりも低い査定額を提示されたり、高額な仲介手数料を請求されたりするリスクがあります。最低でも3社程度の不動産会社に査定を依頼し、サービス内容や実績も含めて総合的に判断しましょう。

千葉県の不動産売却でおすすめの不動産会社3選

千葉県で不動産を売却する際は、地域の特性を理解している不動産会社を選ぶことが重要です。ここでは、千葉県内で評判の良い不動産会社を3社紹介します。

• 東海住宅株式会社
• 三井のリハウス（千葉センター）
• 株式会社オカムラメイト

東海住宅株式会社

東海住宅は千葉県を中心に展開する地域密着型の不動産会社です。地元の不動産市場に精通しており、適正な査定価格の提示と丁寧な対応が評判です。

特に戸建て住宅や土地の売却に強みを持ち、地域の特性を活かした売却戦略を提案してくれます。また、売却後のアフターフォローも充実しているため、初めて不動産を売却する方でも安心して任せられます。

口コミ

今まで漠然としていましたが、ローンの計画や税金関係など初期費用も含めて、賃貸から希望の物件に引っ越すには、どのくらいのお金が必要かと言うのがより具体的に分かりました。レスポンスが早くて丁寧なので、疑問に思ったことは聞きやすい雰囲気の担当さんでした。八千代市で不動産屋さんをお探しの方は相談してみるといいと思います。

引用元：Googleマップ

三井のリハウス（千葉センター）

三井のリハウスは全国展開している大手不動産会社で、千葉センターでは千葉県内の物件を多く取り扱っています。大手ならではの豊富な顧客層と広告力が強みです。

特にマンションの売却に強く、独自のネットワークを活かした効果的な販売活動を行います。また、売却に関する様々な相談にも対応してくれるため、不安なく売却プロセスを進められます。

口コミ

自宅の売却の際、お世話になりました。

担当の鶴岡さんには見積もりの段階から何度もご足労いただき相談に乗ってもらい、説明もわかりやすく納得のいく契約を仲介していただいたので、大変感謝しております。

引用元：Googleマップ

株式会社オカムラメイト

オカムラメイトは八千代市、船橋市、佐倉市を中心に活動する地域密着型の不動産会社です。戸建て、マンション、土地、アパートなど幅広い物件タイプに対応しています。

地域の不動産市場を熟知しており、適正な査定価格の提示と効果的な販売戦略が評判です。また、きめ細かい対応と丁寧な説明で、売主の不安を解消しながら売却をサポートしてくれます。

口コミ

八千代と船橋に何店舗かある地元の不動産屋さんみたいです。

悪い口コミもあり少し心配しましたが対応良かったです。

予約せずにお店に行きましたが営業さんがすぐに話を聞いてくれて希望に近い部屋を案内してくれました。

事務の方も親切な感じでした。

引用元：Googleマップ

まとめ

不動産売却時の譲渡所得税は、所有期間や物件の用途によって税率が大きく変わります。5年超の長期譲渡所得なら税率は20.315%、5年以下の短期譲渡所得なら39.63%と約2倍の差がある点も考慮しておきましょう。

譲渡所得税を抑えるには、売却時期の調整や特別控除の活用、取得費の正確な計算がポイントとなります。また、不動産売却では複数の不動産会社に査定を依頼して比較するのもおすすめです。

本記事を参考に、適切な会社選びと税金対策で、後悔のない不動産売却を実現させてください。