相続不動産を売却する際の税金は？種類や節税ポイントまで徹底解説！

相続した不動産の売却を考えているものの、

「相続した不動産の売却には税金がいくらかかるの？」

「手続きは何から始めればよいの？」

などと、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。相続不動産の売却には、特有の税金やルールがあり、事前に正しく理解しておくことが重要です。

本記事では、相続した不動産を売却する際にかかる税金の種類や計算方法、手続きの流れや節税のポイントついて解説します。できるだけ税負担を抑えてスムーズに売却したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

相続した不動産を売却する際にかかる税金の種類

不動産を相続したあとに売却する場合、単に売却益に対して課税されるだけではなく、いくつかの税金が関係してきます。これらを正確に理解していないと、思わぬ税負担が発生する可能性もあるため注意が必要です。

ここでは、売却時に発生する代表的な税金の種類について解説します。

• 所得税・住民税（譲渡所得税）
• 印紙税・登録免許税
• 消費税
• 復興特別所得税

それぞれの税金がどのような場面で発生し、どのように計算されるのか、順に見ていきましょう。

所得税・住民税（譲渡所得税）

相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課されます。これが一般に『譲渡所得税』と呼ばれるもので、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた額に税率を乗じて計算されます。

所有期間が5年以下か超えているかで税率が異なり、短期譲渡所得は高めに設定されています。不動産の売却によって得た利益には必ず課税されるため、事前のシミュレーションが重要です。

印紙税・登録免許税

売買契約書を作成する際に必要となるのが印紙税です。これは契約書に記載された金額に応じて課税され、通常は売主と買主で折半するケースが一般的です。

また、不動産の名義変更を行う際には登録免許税も発生します。相続登記の場合、登録免許税は固定資産税評価額の0.4％で計算されるのが原則です。売却前の準備段階から発生する税金のため、忘れずに予算に含めておく必要があります。

消費税

不動産売却時の消費税は、売却する物件の種類と売主の属性によって課税の有無が異なります。たとえば、個人が所有する居住用の中古住宅を売却する場合、通常は非課税です。

一方で、法人が事業として行う売却や、土地に付随する建物以外の動産（家具や設備など）を売る場合は課税対象になることがあります。消費税の扱いは条件によって異なるため、売却前に内容をよく確認することが大切です。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源として導入された税金で、所得税に上乗せされる形で課されます。相続不動産の売却によって譲渡所得税が発生した場合、この復興特別所得税も併せて支払うことになります。

税率は所得税額の2.1％で、計算式は『所得税額×2.1％』です。この税は今後も継続される予定となっているため、長期的な資産売却を検討している場合も含め、考慮しておく必要があります。

そもそも譲渡所得税とは？仕組みと計算方法を解説

相続した不動産を売却する際、避けて通れないのが『譲渡所得税』です。ただ名前は聞いたことがあっても、具体的にどのような仕組みで課税されるのかを正確に理解している人は少ないかもしれません。

ここでは、譲渡所得税の基本や計算方法を正確に押さえておきましょう。

• 譲渡所得税の基礎知識
• 税率は所有期間によって変わる
• 所得税・住民税・復興特別所得税が含まれる

以下でそれぞれ詳しく解説します。

譲渡所得税の基礎知識

譲渡所得税とは、不動産や株式などを売却して得た利益（譲渡所得）に課される税金です。不動産の場合、『売却価格から取得費と譲渡費用を引いた金額』が譲渡所得となり、これに税率をかけて算出します。

取得費とは、購入時の価格や仲介手数料などを含み、譲渡費用には登記費用や測量費用などが該当します。相続不動産の場合は取得費の計算が複雑になることもあるため、正しい課税額を知るには、仕組みをしっかり理解しておくことが重要です。

税率は所有期間によって変わる

譲渡所得税の税率は、所有期間に応じて『短期』と『長期』に分けられます。

具体的には、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得とされ、税率は所得税30％・住民税9％で計39％です。5年を超えていれば長期譲渡所得となり、所得税15％・住民税5％の計20％に軽減されます。

相続による取得は、被相続人の所有期間を引き継げる点も重要で、課税額に大きく影響するポイントです。

所得税・住民税・復興特別所得税が含まれる

譲渡所得税は、実際には『所得税』『住民税』『復興特別所得税』の3つで構成されています。これらの税率は先述の通り、短期か長期かによって異なりますが、いずれにしても3つを合算したものが実際の納税額になります。

復興特別所得税は、所得税額の2.1％が上乗せされる形で課税されるため、正確な計算には注意が必要です。納税額を正しく把握するためには、構成される税の種類と割合を理解しておくことが欠かせません。

相続した不動産売却は『取得費』が重要ポイント！

相続した不動産を売却する際に最も重要な要素のひとつが『取得費』です。譲渡所得税は、不動産を売却した金額から取得費や譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）に対して課税されるため、取得費が高ければ高いほど、課税対象となる所得は少なくなり、税金も軽減されます。

しかし、相続の場合は被相続人が不動産を購入したときの取得費を引き継ぐ必要があります。購入当時の契約書や領収書が残っていない場合、概算取得費（売却額の5％）で計算せざるを得ず、結果的に課税額が大きくなる可能性があるため注意が必要です。

したがって、正確な取得費を確認・証明できる資料の有無は、売却後の手取り額に大きな差を生むポイントとなります。相続不動産を売却する前には、取得費に関する資料を必ず確認し、税理士や不動産会社と連携しながら最適な申告を行いましょう。

不動産を相続後に売却するなら知っておきたい節税ポイント

相続不動産を売却する際は、事前に税金の仕組みを理解し、利用できる特例や控除制度を把握しておくことが非常に重要です。正しく知識を持っていれば、納める税額を合法的に抑えることができ、結果として手取り額が大きく変わる可能性があります。

ここでは、特に押さえておきたい節税のポイントを4つご紹介します。

• 譲渡所得の計算式を理解することが節税の第一歩
• 『取得費加算の特例』を活用する
• 『居住用財産の3,000万円特別控除（空き家特例）』を活用する
• 減価償却・取得費の把握で余計な税を防ぐ

それぞれの節税ポイントについて、順番に詳しく解説していきます。

譲渡所得の計算式を理解することが節税の第一歩

節税を意識するなら、まずは譲渡所得がどのように計算されるかを正しく理解することが大切です。譲渡所得の基本的な計算式『譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）』で求められます。このうち、取得費や譲渡費用は控除対象となるため、漏れなく計上することで課税される所得を減らすことができます。

たとえば、リフォーム費用や測量費用なども対象になるケースがあるため、領収書の保管が重要です。計算の仕組みを知ることが節税への第一歩といえます。

『取得費加算の特例』を活用する

相続税を支払った人が相続不動産を一定期間内に売却した場合、相続税の一部を『取得費』に加算できる制度が『取得費加算の特例』です。この特例を活用することで、譲渡所得が減り、その結果として納める税金も軽減される可能性があります。

対象となるのは、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合です。不動産の評価額が高く、相続税を多く納めたケースでは特に効果が大きくなるため、早めの売却と活用を検討しましょう。

『居住用財産の3,000万円特別控除（空き家特例）』を活用する

被相続人が一人暮らしをしていた自宅を相続した場合、一定の条件を満たすことで『居住用財産の3,000万円特別控除（空き家特例）』が適用されることがあります。この特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、税額を大きく抑えることが可能です。

ただし、建物の取り壊しや耐震基準の適合など、要件が細かく定められているため注意が必要です。制度を正しく活用すれば、大幅な節税効果が期待できます。

減価償却・取得費の把握で余計な税を防ぐ

相続した不動産に建物が含まれている場合、その建物部分の取得費は減価償却を考慮して計算する必要があります。減価償却とは、建物の経年劣化に応じて価値が下がる分を取得費から差し引く仕組みです。

つまり、実際の取得費が思っていたより少なくなることもあり、その結果、譲渡所得が大きくなってしまうケースがあります。正確な取得費を把握し、減価償却を適切に計算することで、不要な税金の発生を防ぐことができるでしょう。

相続不動産を売却するまでの手続きと流れ

相続した不動産を売却するには、通常の不動産売却とは異なり、相続登記や権利関係の整理など、いくつかの追加手続きが必要になります。以下では、一般的な手続きの流れを時系列に沿ってわかりやすく整理して解説します。

不動産の相続と売却は複雑に感じられるかもしれませんが、各ステップを順に整理し、信頼できる専門家と連携することでスムーズに進めることが大切です。初めての方は、登記や税務にも対応できる不動産会社への相談をおすすめします。

相続不動産の売却でよくあるトラブルと回避策

相続した不動産を売却する際には、名義や税金、手続きに関するトラブルが起こることがあります。特に複数人で相続する場合や制度の理解が不十分な場合、スムーズな売却を妨げる原因となります。

ここでは、代表的なトラブル事例とその回避策について解説します。

• 共有名義で意見がまとまらない
• 相続登記の遅れで売却タイミングを逃す
• 特例を見落として納税額が増えるリスク

それぞれの内容を詳しく確認していきましょう。

共有名義で意見がまとまらない

相続人が複数いる場合、不動産は『共有名義』となることが多く、売却には全員の同意が必要です。このとき意見がまとまらなければ、売却手続き自体が進まず、不動産の資産価値が下がる原因になることもあります。また、誰が管理するか、いつ売るかなどで揉めるケースも珍しくありません。

このようなトラブルを防ぐには、早い段階で遺産分割協議を行い、共有者間での合意形成を図ることが非常に重要です。

相続登記の遅れで売却タイミングを逃す

相続不動産を売却するには、まず名義変更（相続登記）が必要です。ところが、相続登記を後回しにしているうちに市場価格が下がってしまい、売却のタイミングを逃してしまうケースが見られます。また、2024年4月以降は相続登記が義務化されており、違反には過料が科される可能性もあります。

売却を視野に入れている場合は、できるだけ早く相続登記を済ませ、スムーズな取引を進められるよう準備を整えておきましょう。

特例を見落として納税額が増えるリスク

相続不動産の売却では、各種の特例制度を活用することで節税が可能です。しかし、制度の内容や適用条件を把握していないと、本来受けられたはずの控除を見落としてしまい、結果的に納税額が増えてしまうことがあります。たとえば、『取得費加算の特例』や『空き家の3,000万円特別控除』などは、要件と期限を満たさなければ適用されません。

トラブル回避のためにも、制度の詳細を事前に確認し、必要に応じて税理士や不動産会社に相談することが大切です。

相続不動産の税金対策は、経験豊富な不動産会社に相談しよう！

相続した不動産を売却する際は、譲渡所得税や登録免許税、印紙税など複数の税金が関係してくるため、税務面の知識が不十分なまま進めると、不要な納税や特例の適用漏れにつながる恐れがあります。

特に『取得費加算の特例』や『空き家の3,000万円特別控除』などは、適用条件や提出期限が厳格に定められているため、制度を知らずに損をしてしまうケースも少なくありません。

そのため、相続不動産の売却においては、相続や税務に関する知識が豊富な不動産会社に相談することが重要です。安心・確実な取引を進めたい方は、専門性の高い不動産会社を選びましょう。

相続不動産の売却に強い！信頼できる不動産会社の選び方

相続不動産の売却は、通常の売却と比べて登記、税務、権利関係など専門的な知識が求められるため、相続に精通した不動産会社を選ぶことが成功への第一歩です。信頼できる会社を見極めるには、いくつかのポイントをチェックすることが重要です。

まず、相続不動産の売却実績が豊富かどうかを確認しましょう。実績のある会社は、さまざまなケースに対応してきた経験があるため、トラブルの予防や税務面でのアドバイスにも優れています。また、売却だけでなく、登記や税金などの手続きについても相談できる体制があるかも大切なポイントです。司法書士や税理士と連携している会社なら、ワンストップでの対応が可能です。

さらに、地元エリアの相場や土地勘に詳しいかどうかも見逃せません。地域特性に応じた価格設定や販売戦略は、スムーズな売却を実現する鍵となります。これらの要素を満たした不動産会社に依頼することで、安心かつ有利に相続不動産を売却することができます。

千葉県でおすすめの不動産会社3選

不動産売却を成功させるには、地域特性を理解し、実績ある不動産会社に相談することが大切です。千葉県には売却のノウハウに長けた企業が多数存在しますが、なかでも対応力と信頼性に優れた3社をピックアップしました。

• 東海住宅株式会社
• 三井のリハウス 千葉センター
• 株式会社オカムラメイト

それでは、それぞれの会社について、特徴を詳しくご紹介していきます。

東海住宅株式会社

千葉県内で複数の拠点を構え、地域密着型のサービスを展開している東海住宅株式会社。住宅の売買はもちろん、注文住宅やリフォームも手がける総合不動産会社です。

売却においては、専門スタッフが税制や手続き面も細やかにサポートしており、相談段階から丁寧な対応が期待できます。また、エリアごとに強みを持った店舗網があり、地元の市場動向を的確に把握した上で売却活動を進めてくれるのが大きな特徴です。

不動産売却で重要となる『安心できる相談相手』を求めている方には、東海住宅をおすすめします。

三井のリハウス 千葉センター

三井のリハウス 千葉センターは、千葉駅から徒歩圏内という好立地に店舗を構え、多様な不動産ニーズに対応している大手仲介拠点です。

売却では、一戸建てやマンションだけでなく、一棟ビルや投資用物件の取り扱いもあり、専門性の高いスタッフによる無料の売却相談も実施されています。地域に根ざした知識と全国規模のネットワークを活かし、広範囲から買い手を募ることが可能な点も大きなメリットです。

売却を検討中の方にとって、確かなブランド力と誠実な対応を兼ね備えた同社は、信頼できる選択肢のひとつといえるでしょう。

株式会社オカムラメイト

株式会社オカムラメイトは、東葉高速鉄道や総武線エリアに6店舗を展開し、地域に根ざした活動を続ける不動産会社です。

売買仲介の分野では、住宅や土地だけでなく商業ビルも対象とし、確かな実績を築いています。売却支援では、地域の相場感を踏まえた的確な査定と、スピーディな対応が特徴です。

また、買い替えや急な売却ニーズにも柔軟に応えられる『買取保証制度』も導入されており、売主にとって心強い体制が整っています。地域密着で着実な対応を望む方には、オカムラメイトがおすすめです。

まとめ

本記事では、相続不動産の売却に関する税金や手続き、節税のポイント、トラブル事例とその回避策、そして信頼できる不動産会社の選び方までを詳しく解説しました。

相続した不動産を売却するには、譲渡所得税や登録免許税など多くの税負担が発生する可能性があるため、取得費の把握や各種特例の活用が重要です。また、売却までの流れを理解し、実績ある不動産会社に相談することで、より安心かつ有利な取引が実現できます。

納得のいく売却のためには、早めの準備と専門家のサポートが成功のカギとなるでしょう。