「不動産を相続したけど、どうしたらいいんだろう」
「相続した不動産を売却したいけど、必要な書類ってあるのかな？」
などの疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。
不動産の相続は、日常でよく起こることではありません。そのため初めて経験する方がほとんどで不安でしょう。
そこで本記事では、初めての方でも不動産の相続について分かるように、簡単に相続の流れや注意点を解説します。ぜひ参考にしてみてください。
また、以下では千葉県で不動産売却に対応しているおすすめ会社を紹介しているので、ぜひご覧ください。
相続した不動産を売却する流れは？
まず最初に、相続した不動産を売却する流れを解説します。相続した不動産の売却の契約は、普段聞くことのない用語や数多くの手順が多くあります。7つのSTEPに分けて簡潔にまとめましたので、ぜひお役立てください。
上記の7つのSTEPを、順番に解説していきます。
STEP1：相続の手続き
STEP1は、相続の手続きをすることです。まず、遺言書の有無を確認します。
遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って相続手続きを進めてください。遺言書の内容の確認と有効性の確認をすることが重要です。
遺言書がない場合は、法定相続人を確認する必要があります。法定相続人とは、民法で定められた相続権を持つ人のことで、配偶者、子、父母、兄弟姉妹などが該当者です。相続人の確認には、被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本が必要となります。
全ての相続人が確認できたら、『遺産分割協議』を行います。遺産分割協議は相続人全員で話し合いを行い、誰がどの財産を相続するかを決めることです。協議の内容は『遺産分割協議書』として書面にまとめ、相続人全員の実印での押印と印鑑証明書が必要となります。
STEP2：書類準備
STEP2は、必要な書類の準備です。相続手続きにおける重要な必要書類について、以下の3つが主な準備物となります。
- 戸籍謄本
- 登記事項証明書
- 印鑑証明書
上記の3つの書類について詳しく解説します。
1つ目は、戸籍謄本です。亡くなった人の法定相続人を特定するための証明書類として必要となります。なぜなら、相続手続きの申請先では、相続人が誰かわからないと手続きを受理できないため、相続関係がわかる公的な証明書として戸籍謄本の提出が求められるからです。
2つ目は、登記事項証明書です。被相続人が所有していた不動産の詳細情報を確認するために必要となります。登記事項証明書とは、法令で登記されている事項を証明する書類で、不動産の地番、所有者情報、担保に関する情報などが記載されている書類です。
また、不動産の実際の名義人を確認する重要な役割もあります。
3つ目は、印鑑証明書です。印鑑証明は、相続人の全員が遺産分割協議書に署名捺印したことを証明するために必要となります。遺産分割協議は相続人全員の参加が必要なため、全員分の印鑑証明書が必須です。
STEP3：相続登記
STEP3は、相続登記をすることです。相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、不動産の名義を相続人へ変更する法的な手続きになります。
2024年4月1日以降に相続が発生した場合、相続人は相続の事実を知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。また、以前に発生した相続で未登記の場合は、2024年4月1日から3年以内に手続きを完了する必要があります。
相続登記は法務局で行われ、期限内に登記を行わないと法令違反となる可能性があります。したがって、相続が発生した場合は、早めに司法書士などの専門家に相談し、必要な手続きを進めることが重要です。
相続登記は、所有者不明土地の発生を防ぐことを目的としています。
そして、必要書類を提出したら登記完了となります。
STEP4：不動産会社選び
STEP4は、不動産会社を選ぶことです。上記までの手順を踏んだらようやく、実際に物件を売却する売却活動に入ります。まず、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。なぜなら、適正な売却の価格を把握するためで、一社だけの査定では市場価値を正確に判断することが困難だからです。
次に、査定結果や対応の質、提案内容などを総合的に評価して、仲介会社を決めます。同時に、会社の信頼性や実績なども重要な判断基準です。
最後に、選定した不動産会社と売却の契約を締結します。契約では、仲介方法や手数料、売却価格の設定などについて具体的な取り決めを行ってください。
以上の手順を慎重に進めることで、より良い条件での売却が可能となります。
STEP5：売却活動
STEP5は、売却活動です。不動産を売却するにあたって、最も重要なのは効果的な広告戦略を持つ不動産会社を選ぶことです。現代の不動産の売却では、インターネット広告が特に重要な役割を果たしています。なぜなら、購入者の90%が物件の情報をインターネットで広告を見て探しているからです。
不動産会社独自のホームページでの掲載や、SUUMOやHOME’Sなどの主要不動産ポータルサイトを使った広告の打ち出し方をしている不動産会社を選ぶことが、より多くの購入者にアプローチすることが可能になります。そのため、効率的に売却活動を進めることができます。
STEP6：売却契約
STEP6は、売却契約を進めることです。不動産の売却契約において、核となるのが不動産売買契約書の作成になります。
不動産売買契約書は、通常は不動産会社が作成を担当してくれます。主な記載事項として、売買代金の具体的な金額と支払い時期、取引対象となる不動産の所在地や面積などの物件情報、そして売主と買主双方の基本情報（住所、氏名）の記載が必要です。
売買契約を結ぶ際の重要な法的文書となり、売主・買主の双方が契約内容を確認し、合意するための基礎となります。契約内容に関する誤解や後々のトラブルを防ぐため、両者が内容を十分に確認することが重要です。
契約書の作成は専門的な知識が必要なため、不動産会社が介在することで、適切な内容での契約締結が可能となります。
STEP7：引き渡しと確定申告
STEP7は、物件の引き渡しと確定申告です。最後のSTEPになります。不動産売却の最終段階であり、重要なポイントとなります。
売却する物件の引き渡しは、法務局での所有権移転登記が可能な平日に行うことが基本です。なぜなら、土日に引き渡しを行うと、所有権が移転されていない期間が発生し、第三者への所有権主張ができないなどのトラブルが起こる可能性があるからです。
そして次は、確定申告です。相続した不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要となります。確定申告では、税負担を軽減できる特例制度があります。具体的には、被相続人の居住用財産を売却する際の「空き家特例」や、相続財産の売却時に適用できる「取得費加算の特例」などがあり、これらを活用することで税負担を抑えることが可能です。
相続した不動産を売却する際の注意点
ここまでで、相続後の不動産の売却方法が分かってきたのではないでしょうか。
次は相続した不動産を売却する際の注意点を紹介します。重要な3つのポイントに分けたので、ぜひお役立てください。
以下で詳しく解説させていただきます。
注意点1：相続人全員の合意があるか
注意点の1つ目は、相続人全員の合意があるかどうかです。なぜなら、遺言書がない場合、相続財産は相続人全員の共有財産となるという法律があるからです。つまり、不動産は相続人全員で共有している状態となり、一部の相続人だけの判断で売却することはできません。
もし相続人の一人が管理や手続きを任されていたとしても、売却の際には必ず全員の同意が必要となります。一人でも反対する相続人がいれば、売却は実行できないので、早い段階から相続人全員で話し合いを持ち、売却についての合意形成を行うことが重要です。
相続人の中に連絡が取れない人がいる場合や、意見の相違がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。
注意点2：売却のタイミング
注意点の2つ目は、不動産を売却するタイミングです。なぜなら、自分に適用できる特例制度がある一方で、損をするリスクも考えられるからです。そのため、状況に合わせて売却のタイミングを見極めることが重要です。
相続開始から3年以内の売却に適用される特例制度があります。特に「空き家特例」は、相続した空き家を3年以内に売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる大きな節税効果がある制度です。
しかし、空き家の放置による価値の下落リスクもあります。空き家を放置すると、定期的な管理が行われないため建物の劣化が急速に進み、資産価値が大きく低下するでしょう。
その結果、売却時の価格が下がるだけでなく、修繕費用が必要になったり、買い手がつかなくなったりするリスクも発生します。
以上の理由から、相続後の不動産の売却を検討している場合は、できるだけ早期に行動を起こすことが重要です。ですが、早く売却すれば良いということではないので、自分が相続した不動産と状況を照らし合わせながら適正な判断が必要です。
注意点3：税金対策の確認
注意点の3つ目は、税金対策の確認です。相続後の不動産の売却における税金対策について、相続税と譲渡所得税の両方の視点からの検討が重要となります。
一般的な傾向として、相続税よりも譲渡所得税での処理のほうが税負担が少なくなるケースが多いです。特に相続開始から3年以内の売却の場合、取得費加算の特例などの優遇措置を活用できるため、譲渡所得税での処理が有利となることが多いでしょう。
ただし、一般的な傾向であり、実際の税負担は個々の状況によって大きく異なります。例えば、不動産の評価額、相続人の数、他の相続財産の有無、売却価格など、様々な要因が関係してくるので、具体的な税金対策については、必ず税理士などの専門家に相談し、自身の状況に最適な方法を選択してください。
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| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 社名 | 東海住宅株式会社 |
| 住所 | 〒276-0032 千葉県八千代市八千代台東1-2-11 |
| 設立 | 1971年（昭和46年）9月6日 |
| 資本金 | 9000万円 |
| 電話番号 | 0120-333-419 |
| 公式サイト | https://www.10kai.co.jp/file/tokaisale/area/chiba.php |
東海住宅株式会社は、不動産取引に重点を置いて、売買から仲介、賃貸、管理、販売まで幅広いサービスを展開している不動産会社です。創業50年にもなる実績から千葉で売るならあの会社だと言われている有名な会社です。
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また、以下の記事では東海住宅株式会社の評判に関してまとめています。詳しく知りたい方は記事も合わせてチェックしてみてください。
まとめ
不動産の相続と売却について、初めて経験する方に向けて7つのSTEPで手続きを解説しました。本記事を読んで、相続後の不動産の売却について、以前より分かったことが多くあったのではないでしょうか。
相続に関することは難しい内容が多いですが、ひとつ一つまとめると、それほど難しいことではありません。ですが、全て重要な事柄なので少しでも困ったら、専門家に相談することが必須です。
以上のことをふまえて、相続後の不動産の売却をぜひ進めてみてください。
千葉エリアで相続後の不動産の売却を検討している方は、『東海住宅株式会社』がおすすめですので、ぜひ一度相談してみるのも良いでしょう。
